3宗地均达最高限价!保利、邦泰等摘地

2023-03-28 11:20:31 来源: 锐理数据

上周,成都完成了2023年的第一拍,4宗地成功出让,其中锦江区地块与高新区地块举牌均达到最高土地限价,进入抽签环节,成交楼面价分别为18500元/㎡、18000元/㎡,前者有25家企业参与抽签,后者更有32家角逐,参拍房企以“央国平”为主,不过也有少量实力民企现身。


【资料图】

由此来看,房企对于成都核心区市场仍然看好,尤其面对优质地块,仍然愿意,也敢于出手。对后市来说,这是一个积极的信号。

今日成都土地市场迎来第二拍,来自天府新区与金牛区的3宗地登上拍卖台,住宅清水限价均为30000元/㎡。从区位上看,这3宗地都有一定的吸引力与竞争优势,最终三宗地吸引到近30家房企现身拍卖现场,除华润、绿城、万科、龙湖等“老面孔”外,也出现了厦门弘垚、福建雄旺等“生面孔”。

一号宗地,天府新区57亩地块,起始楼面价12500元/㎡,土地最高限价14200元/㎡。

锦江生态带地块向来受欢迎,本宗有8家房企举牌竞价,宗地迅速达到最高限价,进入抽签环节,共22个号牌参与抽签。最终,37号邦泰幸运中签,成交楼面价14300元/㎡,溢价率14.4%,成交总价约13.67亿元,住宅清水限价30000元/㎡。

二号宗地天府新区46亩地块,起始楼面价12500元/㎡,土地最高限价14200元/㎡。

位置与一号宗地相邻,热度也不逊色,5家企业举牌竞价,同样达到最高限价,进入抽签环节,24家企业参与抽签。最终,79号保利成功抽中,成交楼面价14300元/㎡,溢价率14.4%,成交总价约11亿元,住宅清水限价30000元/㎡。

三号宗地,金牛区59亩地块,起始楼面价13500元/㎡,土地最高限价15400元/㎡。

北二环地块,地段较好,6家房企参与竞价,达到最高限价,进入抽签环节,3家企业参与抽签。87号杭州椿实成功抽中,成交楼面价15500元/㎡,溢价率约14.81%,成交总价约13.35亿元,住宅清水限价30000元/㎡。

天府新区·锦江生态带连襟地块

一号宗地与二号宗地均位于天府新区锦江生态带板块,是呈南北分布的两宗连襟地块。值得注意的是,这两宗地都是二度登场,即我们常说的“回锅肉”,只不过,第一次入市的时候,它们还是一个整体:

去年10月,天府新区华阳街道104亩纯住宅用地登上拍卖台,起始楼面价10550元/㎡,最终却因无人应价而流拍。

这个结果在很多人意料之外,但也属于情理之中。规模超百亩,仅起拍价就超过18亿元,按照(当时)出让要求,宗地竞得者还须另外配建建面不少于14.12万的拆迁安置房,且总投资不低于6.17亿元。尤其是处于市场下行期,这个成本与资金压力无疑很能让房企望而却步。

如今再度亮相,一拆为二,规模小了,相应的拿地成本降了,对房企而言,可入手性提高了不少。

除了用地规模缩水之外,此前须“配建安置房”的要求也没有了,但相应的起拍价则由原来的10550元/㎡升至12500元/㎡,成品住宅比例由100%调整为不低于80%;不变的是住宅清水限价,依旧是30000元/㎡。

一号宗地

宗地位置:四川天府新区华阳街道鹤林村五、六组

净用地面积:57.4188亩

土地用途分类: 纯住宅

成品住宅建设比例: 项目要求成品住宅比例不低于80%(以栋为单位),普通装修价格不高于建面3000元/平米。

计算容积率:2.4974

可开发体量:9.56万㎡

起始楼面地价:12500元/㎡

土地最高限价:14200元/平米 

宗地限定房价:30000元/平米(清水) 

建筑密度: 不大于20%

建筑高度:不小于18米且不高于80米,宜形成两级梯度,高差比不宜低于25%,其中第一级建筑高度不低于70米。

二号宗地

土地位置:四川天府新区华阳街道鹤林村六组,正兴街道云龙村一组

净用地面积:46.3761亩

土地用途分类:纯住宅

成品住宅建设比例:项目要求成品住宅比例不低于80%(以栋为单位),普通装修价格不高于建面3000元/平米。

计算容积率:2.497

可开发体量:7.72万㎡

起始楼面地价:12500元/㎡

土地最高限价:14200元/平米

宗地限定房价:30000元/平米(清水)

建筑密度:不大于20%

建筑高度:不小于18米且不高于80米,宜形成两级梯度,高差比不宜低于25%,其中第一级建筑高度不低于70米。

此前天府新区住宅清水限价最高为28500元/㎡,因此,这两宗地30000元/㎡的限价是目前天府新区的天花板。

从某种意义上来是,最高销售限价代表一种市场预期,就地块素质来说,这两宗地无疑是出挑的,首先是地段:

宗地所在的锦江生态带北接高新,南启天新总部商务区,西与怡心湖板块相连,通过剑南大道、益州大道、牧华路等重要城市干道,以及已经开通运营的地铁5号线、1号线和18号线等,可以迅速连接成都多个重要区域:

☞ 相比周边产城板块,居住属性更纯粹,凭借适中的职住距离,能够大量吸附周边外溢居住需求。

☞ 作为天府新区最早集中开发的板块之一,从引入K12课程的名校天府四中和天府新区华阳小学,到由龙江路小学领办的天府三小、天府十小以及多所幼儿园,再到已运营的中海天府环宇坊与万科生活广场,已通车的地铁1/5号线等……两三年时间,这里已经是一个集齐了优质且丰富的教育资源、人气商业、便捷交通、多元配套的成熟宜居板块,兑现生活没有时间差。

聚焦来看,宗地位于云龙路东侧,益州大道西侧,现代五项赛事体育场东北侧,与锦江直线距离不足1公里,以北靠近绿城桂语江澜与合信33亩地(清水住宅限价均为17700元/㎡),以南为中粮观澜祥云,其中一号宗地西侧紧邻在建的瑞祥东路小学。

从去年天府新区公布的供地清单来看,随着北片区(以沈阳路为界)开发逐渐饱和,拥有更大开发空间的南片区接棒,而这两宗地就位于锦江生态带南片区。

两宗地都是纯住宅用地,容积率2.5,这两宗地形状都很方正,非常利于后期项目排兵布阵。

与“邻居”合信地块、绿城地块相比,本宗地的理论房地差大约为17500元/㎡(清水),更有发挥空间;但与此同时,也少了价格竞争优势,毕竟30000元/㎡清水限价只是最高标准,最终产品定价还需要考虑市场接受度。

(2020年以来锦江生态带成交涉宅地块)

回顾来看,2020年以来锦江生态带成交了7宗涉宅地块,最高成交楼面价为14100元/㎡,拿地者包括华润、建发、绿城、合信等。这些地块组成了目前锦江生态带的住宅房源主力供应,近一年里:

川发天府上城两次取证推出909套高层房源,预售均价约15688元/㎡,主力户型面积约 108-143㎡。

恒大天府半岛分别于去年3月与今年3月取证,共推1304套,均价约13092元/㎡。

华润天府九里为今年入市新盘,已两次取证,共442套房源,预售均价约23507元/㎡。

更早一步入市的润天府幸福里去年推出了530套房源,24884元/㎡(含精装),户型建筑面积约88~289 ㎡,目前在售房源不多。

与天府幸福里同月入市的华润置地建发天府和鸣已推出881套房源,均价约24682元/㎡(含精装),户型建筑面积约88~371 ㎡。

西派融城推出434套中高层和小高层产品,均价约25131元/㎡。

去年底入市的绿城桂语江澜目前已推出了262套小高层产品,均价约20068元/㎡,房源建面约87~140㎡。

金牛区·二环外住兼商地块

三号宗地

宗地位置:金牛区九里堤中路

净用地面积:59.259亩

土地用途分类:住宅兼容商业

成品住宅建设比例: 该宗地应全部实施成品住宅建设,基础装修标准不超过3000元/平米。

商业占比上限:5 %

计算容积率:2.18

可开发体量:8.6123万㎡

始楼面地价:13500元/㎡

土地最高限价:15400元/平米 

宗地限定房价:30000元/平米(清水) 

建筑密度:不大于30%

建筑高度:1.建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程652米;2.住宅建筑高度不高于80米;3.沿滨河绿地30米范围内建筑高度不高于18米。

三号宗地位于金牛区九里堤中路东侧,地段优势较为突出:南侧与二环路距离约500米,周边地铁站点较多,其中与地铁7号线九里堤站距离约500米,西侧紧邻西南交大九里校区,与西北侧的锦西中学、成都市九里堤小学直线距离不足1公里,而东侧则临锦江,对后期住宅开发来说,是非常重要的价值卖点。

需要提及的一点是,宗地属于规划的成都蓉北商圈范围内。

蓉北商圈以成渝中线高铁起止站成都站为核心,以“服务国内国际双循环的枢纽型都市商圈”为目标定位,将高标准建设成为“成渝双城商贸极核圈、新一线创意设计先锋地、西部未来商业制高点、人民诗意栖息黄金地、市民精神文化新地标”。

在蓉北商圈18.28平方公里的发展版图中,金牛区独占12.51平方公里。

如今随着成都站扩能改造推进、成渝中线高铁启动建设以及路局片区完成拆迁,将迎来崭新的发展机遇,同时释放大量土地资源,本宗地就是其中之一。

统计显示,2020年以来宗地约2公里范围内成交了3宗地,其中2宗均为商兼住宅地块,目前住宅尚未入市,剩下一宗则是新城德商蓉御天骄用地,彼时成交楼面价为13350元/㎡。

当我们把范围扩大至三公里,还有融信世纪缦云地块,成交楼面价18700元/㎡,项目住宅清水限价 26000元/㎡;以及融侨望云地块,成交楼面价为18000元/㎡,备案均价约26319元/㎡;同时还有待入市的雍景致臻天府地块项目,住宅清水限价为33000元/㎡。

2022年金牛区共成交了12宗涉宅地块,合计约648亩,成交楼面价7400-15000元/㎡,拿地企业以国企和平台公司为主。这是金牛区2023年金牛区的“打头阵”地块,按照供地计划,今年金牛区应该有不少待拍地块在候场。

(2022年金牛区住宅用地成交情况)

住宅方面,2022年金牛区住宅新增供应约100万,备案约54万方,供销比约1.9,供大于求,备案均价约21508元/㎡,在主城区中属于较低水平,基本没有项目备案均价超过30000元/㎡。

文|小白龙

出品| 锐理数据总部新媒体中心

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